投稿日: カテゴリー お知らせ

大変嬉しいお声を頂きました!

平素よりお世話になっております方よりマンションの空室募集をさせて頂いております、【トモエハイツ2】のオーナー様より、嬉しいお声を頂きました!


社長様

この度は有難いご縁のお陰様で
お世話になる事にお話が進みまして
ありがとうございます。

不動産のことなど何もわからずに相続いたしましたもので…
これからもどうぞご指導頂ければうれしいです。

畑木様にもどうぞよろしくお伝え下さいませ。


と、お手紙を頂きました。連絡はラインや電話ですましてしまうご時世にとても心のこもったお手紙で、大変感激しております。

空室を無くし、オーナー様にご満足頂けますよう、お客様のご紹介を頑張ってまいります!

今後とも何卒、宜しくお願い申し上げます。

続きを読む
投稿日: カテゴリー お知らせ

不動産業界に就職・経験することで磨かれる力

今までに色々な業種で勤務したことがある方も多いのではないでしょうか。私は過去に務めた飲食業で接客経験と技術を身に着ける事ができた事を得難いものと感じてます。「不動産業界を経験することで新たに身についたり、磨かれる技術はありますか?」というご質問を頂きましたので、解説していきます。

不動産業界で磨かれる力とは、
①接客技術
②電話応対能力
③パソコン能力
④不動産の法律関係
⑤相手を見抜く能力

上記5つの能力「コミュニケーション能力」が磨かれるのではないでしょうか。

不動産業界で勤務していると必ずお客様と話したり行動を共にすることが多いです。様々なお客様と会い内覧したり、対応することにより接客技術は確実に向上するでしょう。

そしてお客様だけではなく、取引先との連絡も密にとることもあります。管理会社やオーナー様、同業者や銀行など、不特定多数の方と連絡を取り合うので、電話応対能力も確実に向上するでしょう。

不動産業界に勤めているとパソコンを使えるように成らなければ仕事は出来ません。お客様の希望の物件を探したり、同業者との物件のやり取りなどはパソコンを使い連絡を取り合います。パソコンとスマートフォンを連動させ、スマートフォン1台ですべての業務をこなす。という離れ業をしている人も居るようですが。文書の作成や見積の作成など、WordやExcelを日々使用することになるので、パソコン能力も向上します。

不動産業というのは様々な法律で規制されていることも多く、法律の知識を蓄えているとお客様にも伝えることが出来、自身の営業の幅も広がります。管理会社などでは、入居者とのトラブルなどもあり法律について詳しくなることも多いです。不動産を取り巻く、借地借家法や建築基準法など様々な法律を学ぶことが出来ます。

最後に沢山のお客様とお会いし話をしたり行動を共にする不動産業では、お客様がどのような事を考えているのか。実際とは違う契約をするのではないか。などリスクも伴う事から相手の人物像がそのような人なのかを知る必要があります。お客様の言っていることだけを鵜呑みにしていると会社にも様々なリスクがあります。その為相手を見抜く能力も向上するのです。

このように不動産業界で勤務していると接客がメインになるので、コミュニケーション能力中心に地震の能力を向上させることが出来ます!

続きを読む
投稿日: カテゴリー お知らせ, 知っておきたい不動産知識

そもそも、不動産って何?

そもそも不動産って何?と聞かれたら、あなたは答えることが出来ますか?

一般の方でこの説明を出来る方は少ないのではないでしょうか。

法律の解釈からすると、民法に第86条に

不動産】とは、土地及びその定着物。その他の物は【動産】とする。と定められています。

この説明だと分かりにくいですよね。簡単に言うと、動かせる物かそうでないか。の違いです。

土地や建物というのは動かすことは出来ませんよね。そのような動かす事の出来ないものを【不動産】と呼ぶのです。その他の物は例えば、飛行機のような大きなものでも、動かすことが出来るので、【動産】になるのです。

とはいえ、土地と定着物って何?と疑問が残りますよね。では、土地と定着物とは何なのか?記載しましょう。


土地】とは、地面の事と思われている方も多いのではないでしょうか。それは違います。土地とは人為的に区画された地面及び地下・地上を表しています。地下・地上と言っても果てしなく続くものではなく、地下だと、40m若しくは、建築物の基盤最深部より10mのいずれか深い方。と規定されています。地上だと、空中権というものが存在し、容積率と併用し、計算され、制限されます。

定着物】とは、建物や木、動かす事の出来ない庭石などを言います。簡単にいうと、土地から分離する事の出来ないものです。では、建物や木、庭石などはどのようなものなのか。解説致します。

建物】とは、建築基準法の規定により、土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの、門若しくは塀、工作物、地下若しくは高架工作物内の事務所、店舗、倉庫に類する施設。をいいます。

【木】とは、文字通り木ですが、この木にも2種類あり、登記されている木と、登記されていない木があります。登記されている木は所有者が居るため、勝手に伐採などしてはいけません。それに登記されていない木だからと言って勝手に伐採するのはいけません。登記されている木は土地とも個別の不動産とされますが、登記されていない木は、土地に付随されることになります。

庭石】とは、自然の形成により構築された石の事。をいい、人為的に加工されたものなどは一切含みません。定着物に供されるもので言うと、地面に埋まって掘り出す事の出来ないような大きな石と考えて頂ければわかりやすいかと思います。

これらを含め、土地と定着物になると言う事を覚えておいて下さいませ。

続きを読む
投稿日: カテゴリー お知らせ, 知っておきたい不動産知識

用途地域とは・・・

先のブログに記載した、【都市計画区域】に指定される【市街化区域】の中で、【用途地域】を定められると記載しましたが、【用途地域】とは、どのようなものなのか解説致します。

用途地域】とは・・・大きく分けると「住居系」・「商業系」・「工業系」の3つに分けられます。この3つの内容というのが、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域、指定なし。の12種類に分類されます。

この12種類の分類は、

上の図の様に分けられます。違いを図に記載していますが、この違いにより、マンションを建築するか、アパートを建築するか、戸建てを建築するか、工場を建築するのか、商業施設を建築するのか。を決めるのです。これは、制限地域を設けることで建築物の乱立を防ぐために分けられています。


第一種低層住居専用地域は、低層住宅の良好な住環境を守るための地域。50m²までの住居を兼ねた店舗や、小規模な公共施設、小中学校、診療所などを建てることができる。

第二種低層住居専用地域は、主に低層住宅の良好な住環境を守るための地域。150m²までの店舗等が建てられる。

第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。500m²までの店舗等が建てられる。中規模な公共施設、病院・大学なども建てられる。

第二種中高層住居専用地域は、主に中高層住宅の良好な住環境を守るための地域。1500m²までの店舗や事務所等が建てられる。

第一種住居地域は、住居の環境を保護するための地域。3000m²までの店舗・事務所・ホテルや、小規模な工場が建てられる。

第二種住居地域は、主に住居の環境を保護するための地域。10000m²までの店舗・事務所・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックスや、小規模な工場が建てられる。

準住居地域は、道路の沿道において、自動車関連施設などと、住居が調和した環境を保護するための地域。10000m²までの店舗・事務所・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックスや、小規模の映画館、車庫・倉庫、小規模な工場も建てられる。

近隣商業地域は、近隣の住民が買物をする店舗等の、業務の利便の増進を図る地域。ほとんどの商業施設、住宅・店舗・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックス、映画館、車庫・倉庫、工場も建てられる。延べ床面積規制が無いため、場合によっては中規模以上の建築物が建つ。

商業地域は、商業等の業務の利便の増進を図る地域。ほとんどの商業施設、小規模の工場のほか、特殊営業関係の施設も建てられる。延べ床面積規制が無く、容積率限度も高いため、高層ビル群も建てられる。

準工業地域は、軽工業の工場、環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域。住宅や商店も建てることができる。ただし、危険性・環境悪化のおそれが大きい花火工場や石油コンビナートなどは建設できない。

工業地域は、工業の業務の利便の増進を図る地域。どんな工場でも建てられる。住宅等は建てられるが学校等は建てられない。

工業専用地域は、工業の業務の利便の増進を図る地域。どんな工場でも建てられる。住宅が建設できない唯一の用途地域でもある。

以上の違いがあります。

続きを読む
投稿日: カテゴリー お知らせ, 売買関係, 知っておきたい不動産知識

都市計画区域とは・・・

先のブログに記載した、【都市計画区域】とは何なのか?を解説します。

都市計画法により都市施設計画や土地利用の規制の対象とされる区域。

と言っても意味が分かりませんよね。詳しく説明していきます。

各都道府県では、都市を形成する地域を指定する事があります。それは森林や、河川などの環境保全の目的と、人為的に環境破壊をさせない目的があります。そして、都市を形成する地域を指定することで管理をしやすいようにしています。

都市計画区域には、【市街化地域】・【市街化調整区域】・【区域区分が定められていない都市計画区域】に分けられます。

都市計画区域外には、【準都市計画区域】・それ以外。に分けられます。

では、【市街化地域】・【市街化調整区域】・【区域区分が定められていない都市計画区域】とはどの様な変化があるのか確認しましょう。

市街化地域】とは・・・「すでに市街地を形成している区域」および「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」を言います。簡単に言いますと、僕らの住んでいる地域で、建物などをどんどん建設していいですよ。という地域です。この市街化地域に指定されると、【用途地域】を指定しなければなりません。

市街化調整区域】とは・・・「市街化を抑制する区域」を言います。簡単に言いますと、人のあまり住んでいない地域で、建物を建てるのは止めて。という地域です。

区域区分が定められていない都市計画区域】とは・・・「【市街化地域】・【市街化調整区域に属さない区域」の事を言います。

詳しくは国土交通省HP←こちらをご覧ください。

続きを読む
投稿日: カテゴリー お知らせ, 売買関係, 知っておきたい不動産知識

不動産登記簿とは・・・

不動産業界では当たり前に使われる【登記簿】ってなに?と思われる方も多いと思います。今回は登記簿とは何なのか?を記載致します。

登記簿】・・・登記事項を記入するために登記所に備えられている公の帳簿。と辞書に記載されていますが、言葉だけでは??となりますよね。

登記簿とは、商業登記簿・不動産登記簿に分けられます。

商業登記簿】とは、会社に関する情報が記載されています。(会社の商号・本店(法人の名称・事務所所在)を記載し、法務局にて請求することができます)法務省リンク

不動産登記簿】とは、不動産に関する情報が記載されています。(不動産の地番・家屋番号を記載し、請求する事が出来ます)


商業登記簿】の内容は何が記載されているのか、確認しましょう。

会社法人等番号、商号、本店所在地、公告をする方法、会社成立の年月日、目的、発行可能株式総数、発行済株式の総数並びに種類及び数、資本金の額、株式の譲渡制限に関すく規定、役員に関する事項、登記記録に関する事項。が記載され、変更がある度に、法務省に変更届をし、登記簿を変更しなければなりません。

不動産登記簿】の記載内容は、土地・建物により変化はありますが、大きく2つ、表題部、権利部。に分けられます。

土地の登記簿だと表題部には、不動産の所在①地番②地目③地積(㎡)が記載されます。

①地番というのは、一般的に使われている住所表記とは違い、法務局が土地を管理する為に割り振られている番号の事を言い、これは法務局に電話確認する事で請求する事が出来ます。

②地目というのは、目的により変更され、田、畑、宅地、塩田、山林、ため池、学校用地、鉄道用地、池沼、公園、鉱泉地、牧場、原野、境内地、墓地、保安林、井溝(せいこう)、堤、用悪水路、運河用地、水道用地、公衆用道路、雑種地。に分けられます。

③地積(㎡)というのは、土地の広さを表します。過去の測量を元に登録されることになります。

そして権利部ですが、こちらは甲区、乙区。の2つに分けられます。

甲区とは、不動産の所有権を表し、所有者の所在・原因が記載され、変更がある度に、法務局に変更手続きをしなければなりません。

乙区とは、所有権以外の権利に関する事項をが記載されます。簡単にいうと、抵当権の設定の有無です。こちらも抵当権者が変更になれば、その都度法務局に変更手続きをしなければなりません。

建物登記にですと、専有部分の家屋番号、建物名称、構造、床面積、が追記され、表題部にも敷地権割合や種類、土地の符号が追記されます。

家屋番号というのは、土地の地番と同じで、法務局により登録されている番号の事で、建物にはすべて家屋番号が付けられています。

建物名称は、その名の通り、建物の名称です。

構造というのは、その建物が、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の4種類に分けられます。それぞれ略してW造、S造、RC造、SRC造に分けられ、複合でRS造というものもあります。

床面積とは、建物のフロア毎の平米数を記載し、合計平米数は記載されていません。1部屋のみを表す場合は分譲マンションになります。

敷地権割合とは、分譲マンションの面積を計算し、持ち主の数で分割し、算出します。

種類というのは、居宅、事務所などに分類されます。

土地の符号には、敷地権となっている土地に振られた番号が記載されます。

これらの内容が記載されているのが登記簿になります。

変更がある都度、連絡・手続きをしなければならないと言う事を覚えておいてくださいませ。

続きを読む
投稿日: カテゴリー お知らせ, 売買関係, 知っておきたい不動産知識

不動産の評価額とは・・・

皆様がお住まいのマンションや戸建て物件、土地等の不動産の評価額とはどの様に計算されているのかを分かりやすく解説させて頂きます。

土地・建物を評価する際には、まず登記簿をお調べ致します。土地・建物の正確な面積・所有者を割り出します。

まず、銀行が評価する際と同じように【路線価】というのを確認します。

【路線価】というのは、国税庁が道路に面している宅地に対する1㎡当たりの評価額のことです。簡単に言いますと、道路に対しての価格基準があるので、その道路の価格から土地の評価額を計算すると言う事になります。

詳しくは、国税庁ホームページをご確認下さいませ。過去6年間を遡り価格の変化を確認する事が出来ます。(国税庁/路線価リンクです。

こちらを参考に評価額を計算するのですが、実際の取引金額がこの路線価だけで計算されているのかというとそうではありません。

路線価というのはあくまでも国税庁が発表している、相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用される価格です。

大阪市内の人気の高い、日本橋・難波界隈ですと、路線価以上の価格の取引しかされていません。それは実用性がそれ以上にあるからです。

弊社でも、日本橋界隈の土地に関して、路線価以上の価格にて買取りをさせて頂いておりますし、人気のある土地には路線価では表されない価格が重要になります。

不動産評価を依頼できる会社はとても多く、どこが実際の価格なのか?と疑問になる事が多々あるかと思います。その際は、沢山の不動産業者に査定・評価してもらったうえで、その価格の平均価格がいくらになるのか?を理解し、それぐらいで売れるのかな?と思っていただける方が、高く想定していて安かった時の落胆はなくなります。

路線価では表す事の出来ない価格というのは、その不動産業者独自のルートでの販売や、その土地の活用方法、土地周辺の環境の変化を狙っての価格、と様々な要因が考えられます。路線価では1㎡当たり、10万円の土地でも、実際の取引では、50万円以上になる事もあります。

ですが、高い業者だからといって安心はせずに、しっかりと契約されるまでは、疑うことを忘れないで下さい。

続きを読む
投稿日: カテゴリー お知らせ, 売買関係, 知っておきたい不動産知識

各種法令制限の内容とは・・・

先の記事に記載した、【重要事項説明書】内の各種法令制限の内容とは、

どのような内容になるのかを記載していきます。

各都道府県、市町村により細かく制限されていることもあり、

確認事項をすべて合わせると100以上の項目になります。


まず、【都市計画法・建築基準法に基づく制限】から確認しましょう。

都市計画法・建築基準法には、都市計画区域、都市計画制限、用途地域、その他地区等、建ぺい率の制限、容積率の制限、敷地と道路との関係による制限、建築物の高さ制限・その他建築制限、私道負担の有無、その他条例による制限。があります。

内訳としては、【都市計画区域】では、都市計画区域内外、市街化区域、市街化調整区域。準都市計画区域、都市計画区域・準都市計画区域外に分類されます。開発許可が必要か不要かを確認します。

都市計画制限】では、都市計画施設内、都市計画事業の事業地域、地区計画の区域内の確認、計画・事業名を確認します。

用途地域】では、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域、指定なし。の12種類に該当するか否かを確認します。

その他地区等】では、特別用途地区、特定用途制限地域、高層住居誘導地区、第1~8種高度地区、〇〇m高度地区、高度利用地区、防火地域、準防火地域、風致地区、都市再生特別地区、その他。に該当するか確認します。

建ぺい率の制限】では、指定建ぺい率の確認。その他建ぺい率の緩和条項に該当するかどうかを確認します。

容積率の制限】では、指定容積率の確認。道路幅員制限の有無、特定道路による緩和を確認します。

建築物の高さの制限】では、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、絶対高さ制限(10m・12m)、日影制限、その他。を確認します。

その他の建築制限】では、外壁後退距離制限(1.5m・1m)以上、屋外広告物(種類)・敷地面積の制限。を確認します。

その他条例による制限】では、災害危険区域、地区計画の区域、建築協定区域、特例容積率適用区域、連担建築物設計制度対象区域、該当なし。を確認します。

敷地と道路との関係による制限】では、敷地の道路との接道方向、道路の種別・幅員・接道長さ、道路の種類、道路の名称。を確認します。

私道負担の有無】では、私道負担の有無、私道負担に関する事項。を確認します。

以上を確認することが必要になります。


次に、【都市計画法・建築基準法以外の法令に基づく制限等】です。こちらが都道府県・市区町村により、それぞれ制限されており、1つ1つ確認しなければなりません。

法令制限として、古都保護法、都市緑地法、生産緑地法、特定空港周辺特別措置法、景観法、土地区画整理法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法、地方拠点都市地域の整備及び産業義務施設の再配置の促進に関する法律、被災市街地復興特別措置法、新住宅市街地開発法、新都市基盤整備法、旧市街地改造法、首都圏の近郊整備地帯及び都市開発区域の整備に関する法律、近畿圏近郊整備区域及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律、流通業務市街地整備法、都市再開発整備法、沿道整備法、集落地域整備法、密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律、地域における歴史的風致の維持及び向上に関する法律、港湾法、住宅地区改良法、公有地拡大推進法、農地法、宅地造成等規制法、都市公園法、自然公園法、首都圏近郊緑地保全法、近畿圏の保全区域の整備に関する法律、都市の低炭素化の促進に関する法律、河川法、特定都市河川浸水被害対策法、海岸法、津波防災地域づくりに関する法律、砂防法、地すべり等防止法、急傾斜地法、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律、森林法、道路法、全国新幹線鉄道整備法、土地収用法、文化財保護法、航空法、国土利用計画法、廃棄物の処理及び清掃に関する法律、土壌汚染対策法、都市再生特別措置法、高齢者・障碍者等の移動等の円滑化の促進に関する法律、東日本大震災復興特別区域法、大規模災害からの復興に関する法律、宅地造成等規制法、土砂災害防止対策推進法、津波防災地域づくりに関する法律、土地区画整理法。(上記以外もあり)を確認します。

以上が【重要事項説明書】に記載されるべき各種法令制限になります。

これらをすべて網羅しなければ、万が一の場合、営業停止など、処分を受けることになります。

続きを読む
投稿日: カテゴリー お知らせ, 売買関係, 知っておきたい不動産知識

不動産売買での重要事項の説明とは・・・

不動産売買を行う際、必ず【重要事項説明書】というものを作成し、

売主、買主共に確認事項をまとめ、細かく確認しないといけません。

重要事項説明書】に記載する内容は、重要事項の説明を行う会社、

宅地建物取引主任者名、売主の情報、第三者の占有の有無。不動産の情報、

登記簿情報、都市計画法・建築基準法に基づく制限、私道負担の有無、

都市計画法・建築基準法以外の法令に基づく制限、インフラ整備状況、

石綿使用調査確認、耐震診断内容、住宅性能評価の有無、未完成物件か否か、

代金の明示(土地建物別)、手付金等その他金額、契約解除に関する事項、

損害賠償予定・違約金に関する事項、金銭の賃借事項、預り金保全措置概要、

建物検査について、添付資料。と項目が約20~30程あります。。

そこで重要とされているのが、【都市計画法・建築基準法に基づく制限】・【都市計画法・建築基準法以外の法令に基づく制限】です。

全国各地で法令制限というのは変わってきます。

地域により様々な法令制限があり、作成者はそれを1つ1つ確認し、

買主に説明する事が義務付けられているのです。

(法令制限については、他記事にて記載致します)

1つ1つの売買にて確実な重要事項の説明をする事が必要です。

法令制限記載がなく重要事項の説明をし、後日トラブルになり、

不動産協会より、指導され、業務停止に至ることも御座います。

重要事項説明書】がいかに必要なものなのか、理解して頂きたいです。

続きを読む
投稿日: カテゴリー お知らせ, 知っておきたい不動産知識

不動産営業マンに向いているのはこんな人

単に不動産営業マンといっても、不動産業務には様々な業務があります。

1つ1つ考えていきましょう。


まず、常に求人募集をしているのは、【賃貸営業】です。

先の記事にも記載したように、賃貸営業マンは

辞めていく人がとても多いのです。

そのため、常に求人募集をしております。

では、【賃貸営業】に向いている人はどんな人なのか?

それは、我慢強い人です

どの職業にも共通することだとは思いますが、まずここが1番重要です。

そして、数多のマンションや地域性、お客様に合わせる行動力を

備えている人ですと、それなりに業務をこなせるはずです。


次に、【売買営業】ですが、売買にもいろいろあります。

自社で販売する会社もあれば、仲介だけで営業している会社もあり、

新築マンションのみを販売する会社もあり、様々です。

どの会社に勤務するかにより変わりますが、

売買営業】に向いている人は、

人との付き合いを嫌がらず、喋り上手な方です。

売買では、賃貸よりもお客様との距離が近くなりますし、

お互いに合う回数、話す回数がとても多くなります。

人嫌いの人には向きませんし、自分の言った事を忘れてしまう人な無理でしょう。


次に、【管理部門】ですね。

不動産の管理というのは、入居者等の対応、空室情報の更新、

不動産業者との取引、清掃、修繕等、所謂メンテナンスになります。

すべての業務をこなしている業者もありますが、

清掃、修繕などは外注による作業になりますので、

実際は、入居者対応、不動産業者の対応になります。

地味な作業が多く、営業することは珍しいのではないでしょうか。

作業が無ければ、周辺の不動産業者に空室資料を持っていく。などの作業です。

管理部門に向いている人は、

PC作業が得意で、電話応対を苦に思わず、横の繋がりを考えられる人です。

1人で作業をすべてこなすことは出来ませんので、

同じ作業をしている方と、連係プレーが大事になります。


最後に、【リフォーム部門】です。

ここまですべての業務を網羅している会社は多くは無いですが、

管理物件の修繕をしたり、リノベーションを担当することになるでしょう。

リフォーム部門】はほぼ、工事業者と同じことをするので、

不動産業者というよりは、現場作業員と同じと思ってください。

向いている人は、現場作業が好きで、体を動かすことを苦に思わない人です。

大きく分けるとこの4つに別れてると思いますので、

自分に合った作業が出来る会社を探し出してくださいね!!

続きを読む