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不動産投資のために宅建を勉強する価値はある?

昨今人気の不動産投資。始めるには銀行からのローンや、自身の預貯金などを使い不動産を保有しますよね。不動産投資は、自身が知識を高め物件の事や、利回り等をしっかりと考え、計画的な返済プランを考えておく必要があります。不動産業者に任せ購入する場合にも今後の価格の変動など予備知識として知っておく必要があります。

そこで皆様が【宅地建物取引主任士】いわゆる【宅建】の資格の勉強をすることもあるかと思われます。不動産投資は不動産業者の言いなりで購入・売却している方も予備知識として宅建の勉強をしている方が良いのではないでしょうかと考えます。

なぜかというと、特に何も問題が起こらなければいいですが、売却した物件で瑕疵が見つかり、高額な賠償請求をされることや、購入した物件にて瑕疵を見つけた際の瑕疵担保責任が免責にされていて請求できなかったりと、問題が起こることもしばしばあります。このような状況に陥った場合に自身で対応しなければならない際の知識になるからです。

何も知らず不動産屋の言いなりになっていると、オーナー様の責任なので。と「うちは関係ない」とばかりに対応されないことも起こりかねません。宅建の勉強をしているとこのようないざというときの責任の所在が分かりますし、賠償請求の権利の有無も判断できます。

何の知識もなく只々いわれるままにしているよりは、自身で解決できるものは解決できるように知識を付けれおかなければ、不動産業者に騙されていても気づくことが出来ません。何事も一緒ですが、騙されないためには、自身で予備知識を得てから始めることが必要です。特に不動産投資のような高額な投資をする際は少し勉強してからにしましょう。

頑張って貯金したお金が騙され無くなってしまい、どこにも責任を追及できなくなるような案件もある様なので、よく考え行動してくださいませ。

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住んでいる分譲マンションを買えるの?

現在分譲賃貸マンションにお住まいで周辺の住環境や住民との友好な関係を構築し、その部屋を買いたい!と思う方も居るのではないでしょうか。

こういう場合にはどのようにすれば購入出来るのか、を記載していきます。


その物件が①オーナーチェンジ物件として売情報が出されている場合②売情報が出ていない場合。の2パターンになりますよね。詳しく説明します。

①の場合は、まずネットに物件情報が記載されていた場合は、オーナーさんに事実確認をすることをオススメします。現入居者さんが購入してくれるとなるとオーナーさんも安心して売買に向けて準備できるでしょう。もし、そんな事実は無い。ということになればその情報を掲載している不動産業者をオーナーさんに連絡してあげましょう。事実確認が取れた場合、オーナーさんと個人のやり取りで物件を売買することは止め、オーナーさん指定の不動産業者があるかと思われますので、その業者の指示に従い購入の手続きをしなければなりません。

①の場合ですとスムーズな取引が可能になるかと思います。オーナーさんも売る意思があるので、不動産業者仲介のもと必要書類、融資関係等準備をしておけば1,2か月で売買契約を締結することができるでしょう。

②の場合は、まずはネットなどで自身のお住まいの物件情報を探しましょう。見つからない場合、不動産業者に行って確認してもらいます。それでも売情報が無いことの方が多いでしょう。同じマンションで売買情報があったとしても自身の住んでいる部屋が売りに出されていることあまりないですね。

売情報が無い場合、不動産業者に情報が出てくるようにお願いし待つか、オーナーさんに直接連絡を取る。という事も出来ます。ですが、これはオーナーさんに取ってはしてほしくない行為になるかと思われます。売りに出している場合は、特に何も思われないでしょうが、売る気もないのに、部屋を買わしてくれ!というのは、オーナーさんに不信感を与えることになりかねません。オーナーさんが近隣に住んでいたり、挨拶を交わすような関係にある場合は、世間話程度な感じで話をしてみましょう。買いたいという希望を言えば売ってくれるようになるかもしれませんが、オーナー様の安定した収入が無くなるので、そこには配慮し聞き出すことを忘れないで下さい。自分の意思だけを伝えるのはご法度です。

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オーナーチェンジとは・・・

マンションやビルなどの売買物件の資料の中に「オーナーチェンジ」と記載がされているものがあります。オーナーチェンジ物件について記載していきます。

オーナーチェンジとは・・・現状入居者に賃貸中の物件を賃借人はそのままに売買することをいいます賃貸借契約期間中でのオーナー(所有者)変更の為、オーナーチェンジといわれるのです。オーナーチェンジが行われるのは、マンションやビル、戸建て、アパートなどその物件でも可能性があります。オーナーチェンジ物件の購入の際には、住宅ローンは使えず、アパートローンなどの金利が高いものになるようです。

オーナーチェンジ物件では、現状入居者に賃貸中であることが前提の為、引き渡し後からすぐに家賃収入を得ることが出来ます。しかし一方では、購入した物件で生活をしたいのに、入居者が退去せず、住むことが出来ないと言う事にもなり兼ねません。

そして、オーナーチェンジの売買取引では、室内を確認する事が出来ず、外観や賃貸借契約を確認する事しかできない。というリスクもあり、購入後リフォームしなければならないこともあります。

売買取引によりオーナーチェンジされた場合は、入居者に対し所有者変更通知をしなければなりません。家賃振込口座の変更や、連絡先を伝えておきます。前提として、賃貸借契約に変更はしないものとしていますが、変更する場合は、入居者の承諾も必要になるので、事前に通知しておかなければなりません。入居者が納得しなければ、変更することは難しいかと思いますが。

オーナーチェンジ物件でとりわけ大事なことが、「賃貸保証の継承があるかどうかです。売買取引により、管理会社変更などが行われると、家賃保証の保証会社に加入しているのが、継承出来ない保証会社もあります。出来ない場合は他の賃貸保証に即座に加入して頂かなければ、賃貸保証が未契約のままになってしまいます。賃貸保証の加入の有無は必ず確認しておきましょう。

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不動産売買時の必要経費とは・・・

不動産売買をする際、買主、売主ともに経費がかかります。今回は必要経費について記載します。

大きく分けると4つの経費に別れます。

①印紙代

②仲介手数料

③測量費用(土地売買)

④その他費用(購入の場合)

がかかります。ではこの4つの経費の内容は何なのか。確認しましょう。


印紙代とは・・・不動産売買時に締結する売買契約書や、住宅ローンなどの借入の際に締結する金銭消費貸借契約書、新築物件建築時に締結する工事請負契約書などの契約書は、印紙税法に規定されている課税文書に該当します。それぞれの契約を締結するにあたり、印紙税法で規定されている金額の印紙を契約書に貼る必要があります。金額についてはこちらをご覧ください。詳しく記載してくれています。印紙を契約書に貼り付けていなければ、罰金を払わなければならないこともあるので、必ず貼り付けているか確認しましょう。

仲介手数料とは・・・不動産業者仲介にて売買契約を行う際に必要な費用になります。賃貸の際とは金額が異なりますので、覚えておいてくださいませ。

測量費用とは・・・土地・建物の売買をする際、に必要になります。測量することにより、売買しようとしている土地・建物の隣地境界線や道路との境界、面積などが明確になります。民法の規定によれば、「売買契約に関する費用は当事者双方平分してこれを負担する」とされていますが、売却物件の測量費用を買主に請求するのはよくありません(例外もありますが。)測量は土地家屋調査士という所に依頼します。費用は約30~100万円と土地や建物の現状により費用が高くなることもあるようです。

その他費用(購入の場合)とは・・・登記費用・引越費用・各種保険料・清算金・ローン保証料・各種税金が必要になります。

登記費用とは、購入した物件の登記簿の所有者変更・抵当権の変更をする際に必要な費用です。これは司法書士事務所などに依頼するものになります。

引越し費用は、言わずもがな購入した物件に引っ越す際にかかる費用です。新築マンションへ引越しする際には、修繕積立基金として一時金が必要になる事もありますので、確認しておきましょう。

各種保険料とは、物件を購入すると火災保険は必須で契約していてください。万が一の火災の際、ローンだけが残ることになります。あとは生命保険に加入することで、家族に対するローンの残債を減らすことも可能なようです。火災保険・生命保険に加入しておきましょう。

清算金とは、固定資産税等の税金や、管理費、光熱費など入居するまでの期間に支払われるべき金額を支払う可能性もあります。いくら払うことになるのか、支払いが無いのか、確認しましょう。

ローン保証料とは、ローン契約を締結し、保証会社に連帯保証を依頼する際にかかる費用です。こちらは毎月の返済に含まれている場合もありますので、確認が必要です。

各種税金とは、不動産取得税や贈与税・相続税など税金が必要になります。金額を確認し、しっかりと支払いましょう。支払いをしないと差し押さえなど、公的処分を受ける場合もあります。

 

上記費用の他にも物件ごとにかかる費用もあるようですので、不動産売買をする際には、不動産業者に確認し、いくら支払うのかを明確に取引をする必要があります。

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媒介契約とは・・・

不動産の物件資料に、【一般媒介(仲介)】・【専任媒介】・【専属専任媒介】という記載がよくあるのですが、【媒介】とは何かを記載していきます。

【媒介】とは、二つの物の間に入り、仲立ちする事。を言いますが、不動産用語で使用する場合は、宅建業者が宅地や建物などの売買・賃貸・交換契約を締結させるために、契約当事者双方を紹介すること。となります。簡単に言うと、売りたい人と買いたい人の間に入り契約を締結する為の事です。

では上記媒介の3種類はどのような違いがあるのか。

【一般媒介(仲介)】とは、一般媒介と仲介は本来意味が多少異なるのですが、同意語として使用される事が多く、売主や貸主との契約に報告義務や、媒介契約件数の束縛が無く、複数の契約が可能で、売主自身が買主との契約をすることも可能な契約になります。そして、不動産業者専用の不動産流通機構が運営するレインズへの物件登録義務が無い契約になります。

【専任媒介】とは、1社の不動産業者とのみの契約になり、少なくとも2週間に1回の報告義務があり、売主自身での買主を探す行為は禁止されていないが、媒介契約の履行に要した費用を払わなければなりません。不動産業者は、レインズへの物件登録義務があり、専任媒介契約締結後7日以内に登録しなければなりません。

【専属専任媒介】とは、1社の不動産業者とのみの契約になり、少なくとも1週間に1回の報告義務があり、売主自身が買主をみつけ契約すると違約金が発生します。不動産業者は、レインズへの物件登録義務があり、専属専任媒介契約締結後5日以内に登録しなければなりません。

上記3種類の違いの分かりやすい表は下記をご覧下さい。

 

 

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売買物件の内覧時に確認するポイント

売買物件の購入をお考えの方へ、物件内覧時に確認して頂きたいポイントです。

物件周辺の住環境

過去の修繕履歴

水回り

日当たり

この4つのポイントはしっかりと確認しておいて下さい。

①に関しては、不動産屋にての内覧後に朝、昼、晩、平日、祝日と何回も通って、確認しましょう。周辺の環境は生活においてとても重要で、近隣にどんな人が住んでいるか、人通り、街灯の有無、駅やバス停までの所要時間など、細かく確認する事をオススメします。住環境を確認せずに引越ししてしまうと、こんなはずじゃなかった。と後悔する事があります。何度も通うことが出来なければ、慎重に検討してください。

②に関しては、新築物件の場合には関係はないのですが、中古物件の場合は、築年数が10年以上経過している物件ですと、所々修繕が必要な箇所が増えてきます。さらに築年数が経過している物件ですと、屋根の防水対応年数、壁の塗装の塗り替えが必要になっていることが多く、修繕している物件もあります。修繕の有無を確認しておかなければ、入居後すぐに修繕が必要になり、工事代金を支払う事になります。不動産屋さんに手伝ってもらい、修繕の有無を確認しておきましょう。

③に関してですが、こちらがとても重要です。トイレやキッチン、お風呂、洗面所など、生活に必須の水回りの環境はとても重要です。お風呂ではシャワーの水圧を気にする方も多いので要チェックです!他の水道を使用していない状態でちょろちょろとしか出ない場合は、ダメですね。パイプの髪詰まりや、ニオイの逆流がしていないかをチェックしましょう。

④に関してですが、こちらはリフォームしてもどうにも出来ない唯一の事です。日当たりの良い物件を探している場合、必ず内覧し、朝と夕方の日差しの当たり方をチェックしましょう。さらに、周辺にマンションの建設計画がないか、日を遮る様なものが出来ないか、を不動産屋に調べてもらいましょう。

この4つのポイントをしっかり確認していると、購入後にこんなはずじゃなかった。ということに繋がることは少ないです。他に心配な事があれば、屋根裏の確認、床下の確認など、専門業者にみてもらうこともオススメします。業者からのお墨付きをもらった方が安心できますから!

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瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは・・・

不動産売買取引時において、【瑕疵担保責任免責】という言葉を聞いたことがありますか?今回は瑕疵担保責任について記載します。

瑕疵担保責任】とは、簡単に説明すると、隠れたる欠点などが発見された時にその責任を負う義務がある。ということです。例えば、天井からの水漏れやシロアリ被害などがあります。

売買する際に業者に依頼し、購入物件を調べることは可能ですので、【瑕疵担保責任免責】物件を購入する際には、しっかりと確認しましょう。

法律によれば、買主は隠れたる瑕疵を発見した日から1年以内なら売主に損害賠償の請求が出来ますし、売買契約そのものを解除出来る。としています。

売主からすると、【瑕疵担保責任】というのは売買後もずっと継続して責任を負わなければならないのか?と疑問に思われるかと思いますが、個人の売主の場合は、【瑕疵担保責任免責】という方法をとることにより、責任を逃れることが出来ます。(新築・中古問わず)不動産業者が売主の新築物件に関しては、平成12年に施行された法律により、物件の引渡しの日から10年間は保証しなければならない。(20年まで延長可能)と定められております。

中古の物件の場合でも、不動産業者が売主の物件の売買契約に関しては、最低2年以上の【瑕疵担保責任】を負わなければなりません。若しくは、隠れたる瑕疵を発見した日から1年責任を負う。のどちらかにしなければなりません。

仮にマイホーム購入後、売主(以下:不動産業者)の【瑕疵担保責任】期間中に不動産業者が倒産していた場合、どうなるのか。ですが、【住宅瑕疵担保履行法】というものがあります。

住宅瑕疵担保履行法】とは、平成21年施行。この法律は、新築住宅を供給する事業者に対して、瑕疵の補修等が確実に行われるよう、保険や供託を義務付けるもので、事業者が倒産した場合でも、2000万円までの補修費用の支払いが保険法人から受けられる。という買主の為になる法律です。

すべての不動産業者が【住宅瑕疵担保履行法】に加入しているかどうかは住まいのあんしん総合支援サイトで確認してください。法律の内容、制度など記載してくれています。

この他にも、住宅保証機構が行う住宅瑕疵担保責任保険への加入など、瑕疵担保の保険も様々な種類がありますので、必ず加入していること・加入出来るのかを確認してください!!

重要なので、2回言います、【瑕疵担保責任保険に加入しているか・加入できる物件なのか、必ず確認してください!】

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不動産利回りとは・・・

不動産の利回りとは何か。記載していきます。

まずは、売買物件の資料などに、【利回り〇〇%】という表示をされていますが、実際どのような計算がなされているのか、解説致します。


売値に対し、収入の割合がどれだけあるのか。を表しているものになります。単純な計算方法としては、「年間収入÷売買価格」で計算されております。

しかしこの計算方法で表される利回りというのは、【表面利回り】といい、管理費や修繕積立金等の支払い金額を引かずに計算されています。この管理費や修繕積立金を表面利回りから引いた利回り計算を【実質利回り】と言います。

投資物件(オーナーチェンジ)の資料ではこのような記載がされていますが、それ以外の物件には記載されていないことが多いです。それは賃貸向けの物件と、購入後に住むのを目的としている物件で異なります。住む目的の物件でも、購入後に賃貸募集をする事が出来ますし、実際どの程度の賃料で賃貸出来るかを調べることも可能です。


話が逸れてしまいましたが、利回りが高い物件の方が買主に手残りが多い物件になります。となると、「利回りが高い物件=購入」と思われるかもしれませんが、それは早とちりです。

利回りには【表面利回り】・【実質利回り】・【現状利回り】・【想定利回り】というように様々な種類があり、その利回りを示しているのかを確認しなければなりません。

「満室想定利回り20%」という物件があったとします。(一棟マンション・ビル等の場合)

この「満室想定利回り20%」ということは、満室になれば、購入価格の20%が年間の収入になるということです。ここで確認して頂きたいのが、その物件の現状利回りは何%なのか。満室にすれば20%の収入になる、としても現状が5%となるとほとんどの部屋が「空室」であることは容易に想像出来ます。「満室にすればいい」と思うかもしれませんが、それが出来きないからこそ、売りに出すのです。空室を埋め、満室にする過程で経費もかかるでしょう。時間もかかります。それにこのような物件は建築され経年劣化がひどい物件に多いのです。購入した段階で、大規模リフォームを余儀なくされます。

このように利回りの高い物件というのは、何かしらの問題があることがほとんどです。このような物件の取引で瑕疵担保責任免責にするのは止めておきましょう。取り壊すのが目的なら気にしなくていいですが!

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不動産売買の流れとは・・・

不動産売買での取引の流れを説明していきます!

不動産を買う場合はまず、自己資金をどれだけ出せるのか。どれだけ融資を受けられるのか。確認しておきましょう。これを確認しておかないことには、どれだけの物件を購入できるのか。が分かりません。

そして自分の住みたい住環境を考えましょう。ほとんどの人にとって家を買う。ということは人生で一番大きな買い物になります。その買い物を良かったと思うためには十分過ぎるほど時間をかけ、物件周辺環境や施設など確認する必要があります。

住みたい地域を決めてから不動産屋へ行き、物件を調べてもらいましょう。気に入る物件があれば実際に物件を確認しに行きましょう。物件を決めると同時並行に資金の準備をしておきます。

資金の準備が出来そうになれば、物件の購入申し込みをします。先に申し込みをしておかなければ、その物件が売れてしまう可能性も御座います。ですが、焦って決めるのは止めましょう。

何度も繰り返し書きますが、人生で1番大きな買い物になります。焦って購入して失敗するよりも、じっくりと悩んで、納得のいく物件を購入されることをオススメ致します。

物件の購入申し込みをした後は、重要事項の説明を受けます。その物件の地域の法令制限や、条件など、確認しておく必要があります。納得出来なければ、突き詰めて確認しましょう。欠陥住宅などの場合ですと、補修などが必要になり、最悪の場合住むことが出来なくなることもありますから。

その後、売買契約書を締結します。この時、手付金が必要になることが多いですが、金額は取引金額の10%~20%程度だと言われております。重要事項説明書の内容・売買契約書の内容は細部にわたり確認をしてください。

契約完了後に、住宅ローンを締結し、売買契約が完了します。その後鍵の引渡しを行い、はれて我が家になる。という流れになります。

 

①住みたい地域・金額を確認しておく。

②不動産屋へ行き、物件を紹介してもらう。

③物件を確認しに行き、同時進行でローンの準備もしておく。

④物件の購入申込をする。

⑤重要事項の説明を受ける。

⑥売買契約を締結する。(手付金支払い)

⑦住宅ローンを組む。(支払いを終える)

⑧物件の引渡し。

簡単な流れはこんな感じになります。

 

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都市計画区域とは・・・

先のブログに記載した、【都市計画区域】とは何なのか?を解説します。

都市計画法により都市施設計画や土地利用の規制の対象とされる区域。

と言っても意味が分かりませんよね。詳しく説明していきます。

各都道府県では、都市を形成する地域を指定する事があります。それは森林や、河川などの環境保全の目的と、人為的に環境破壊をさせない目的があります。そして、都市を形成する地域を指定することで管理をしやすいようにしています。

都市計画区域には、【市街化地域】・【市街化調整区域】・【区域区分が定められていない都市計画区域】に分けられます。

都市計画区域外には、【準都市計画区域】・それ以外。に分けられます。

では、【市街化地域】・【市街化調整区域】・【区域区分が定められていない都市計画区域】とはどの様な変化があるのか確認しましょう。

市街化地域】とは・・・「すでに市街地を形成している区域」および「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」を言います。簡単に言いますと、僕らの住んでいる地域で、建物などをどんどん建設していいですよ。という地域です。この市街化地域に指定されると、【用途地域】を指定しなければなりません。

市街化調整区域】とは・・・「市街化を抑制する区域」を言います。簡単に言いますと、人のあまり住んでいない地域で、建物を建てるのは止めて。という地域です。

区域区分が定められていない都市計画区域】とは・・・「【市街化地域】・【市街化調整区域に属さない区域」の事を言います。

詳しくは国土交通省HP←こちらをご覧ください。

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